전세사기는 임차인의 주거 안정과 경제적 안전을 심각하게 위협하는 범죄 행위다. 최근 부동산 시장의 불안정성과 경기 침체로 인해 전세사기 피해가 급증하고 있으며, 그 수법도 다양화되고 있다. 이에 따라 전세사기의 주요 유형을 이해하고 적절한 대응 방안을 숙지하는 것이 중요하다.
1. 전세사기의 주요 유형
1.1 깡통전세
깡통전세는 임대인이 자기 자본 없이 전세보증금만으로 부동산을 매입하거나 운영하다가 보증금을 반환하지 못하게 되는 경우를 말한다. 전형적인 깡통전세와 막장 갭투자 사례가 이에 해당한다.
1.2 통건물 전세 사기
공인중개사와 집주인이 공모하여 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 보증금을 가로채는 행위다. 빌라 신축 사기와 무자본 갭투자 후 보증금 미반환 사례가 대표적이다.
1.3 전·월세 이중계약
집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세 계약을 체결하는 경우다. 가짜 집주인 사기와 무자격자의 중개행위가 이에 해당한다.
1.4 동일 물건 이중 계약
하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우다. 공인중개사와 집주인의 공모, 관리소장의 대리인 행세 등의 사례.
1.5 신탁사 소유 건물
건물주가 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약을 체결한 후 보증금을 가로채는 경우.
1.6 전세대출 사기
임대인과 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우다. 전세자금 대출과 담보대출을 동시에 받아 사기를 저지르는 사례.
1.7 대항력 악용
「주택임대차보호법」상 임차인의 대항력이 "전입 익일"에 성립되는 점을 이용해 "전입 당일"에 매매, 담보대출을 통해 임차인의 대항력 상실을 악용하는 사례.
2. 전세사기 피해 예방 및 대응 방안
2.1 계약 전 확인사항
전세사기 피해를 예방하기 위해서는 계약 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 한다:
- 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인
- 공인중개사의 신분 확인
- 신탁 물건의 경우 신탁사에 정확한 사실관계 문의
- 전세보증금 반환보증 제도 활용
2.2 전세보증금 미반환 시 법적 대응 방안
전세보증금이 제때 반환되지 않을 경우, 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있다:
- 지급명령 및 소송
- 고소
- 전문가 상담
2.3 LH 전세보증금 반환 관련 주의사항
LH 전세임대주택의 경우에도 전세사기의 위험에서 완전히 자유롭지 않다. '전세보증금반환확약서'와 전세임대주택 전세보증금반환보증을 통해 보호받을 수 있다.
3. 주택도시보증공사(HUG)와 대한법무사협회의 공익적 지원
3.1 전세피해지원 공익법무사단 구성
대한법무사협회는 주택도시보증공사(HUG)와 협력하여 '전세피해지원 공익법무사단'을 구성했다. 이들은 피해자에게 법률상담을 제공하고 실제적인 구제 절차를 지원한다.
3.2 전세사기피해자 경·공매 절차 지원
'전세사기피해자 경·공매지원센터'에 배치된 공익법무사단은 피해자 개인별 상황에 맞춰 법률상담을 진행하며, 경매신청부터 낙찰, 배당에 이르는 전 과정을 대행한다.
3.3 전세사기 피해자 지원 비용 제도
전세사기피해자로 인정되면 HUG 경공매센터에서 법무사를 매칭하여 피해자에게 법무사 보수의 70%를 지원하는 특별법 정책이 시행 중이다.
4. 법무사의 역할과 공익적 활동의 중요성
법무사는 부동산 거래와 관련된 법적 절차에 대한 전문 지식을 바탕으로 임차인의 권리를 보호하고, 피해 발생 시 신속한 법적 대응을 지원한다. 또한 전세계약 체결 전 권리관계 확인, 등기부등본 및 건축물대장 검토, 임대인의 신용상태 확인 등을 통해 전세사기를 사전에 예방하는 데에도 중요한 역할을 한다.
5. 디지털 시대의 전세사기 대응
국토교통부의 '전월세 거래정보 시스템', 법원 경매정보 사이트, 블록체인 기술을 활용한 부동산 거래 플랫폼 등 디지털 기술의 발전은 전세사기 예방에 새로운 가능성을 제시하고 있다.
6. 전세사기 피해자를 위한 심리적 지원
전세사기 피해자들을 위한 심리 상담 및 지원 프로그램의 확대가 필요하다. 일부 지방자치단체에서는 전세사기 피해자를 위한 심리 상담 서비스를 제공하고 있으며, 민간 상담 기관과의 연계를 통해 지속적인 심리적 지원을 제공하고 있다.
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