<오늘의 의뢰 : 13개월동안 더 낸 관리비 돌려받을 수 있나?>
① 의뢰인 왕억울씨는 아파트에 거주하며 부부가 각자 1대씩 차량을 소유하고 있었다.
② 아파트 관리규약에 따르면 1세대당 1대 주차는 무료, 2대는 추가 관리비 3만원, 3대부터는10만원의 추가 관리비(3대 기준 총 13만원)를 부과하고 있었다.
③ 의뢰인은 자신의 차량을 전기차로 교체하는 과정에서 기존 차량을 친척에게 양도했으나, 친척이 차량을 가져가는 시간이 1개월 지연되어 일시적으로 3대분 주차료(13만원)를 납부했다.
④ 1개월 후 친척에게 양도한 차량을 관리사무소에 통보하여 2대로 등록 처리했음에도, 13개월 동안 계속해서 3대분 주차 관리비가 부과되었다.
⑤ 의뢰인은 부당하게 징수된 130만원(10만원×13개월)의 반환 가능성에 대해 문의했다.
1. 아파트 관리규약과 주차관리비의 법적 성격
아파트 관리규약은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 필요한 사항을 규정하는 자치규약으로, 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서 유지를 목적으로 한다. 공동주택관리법 제18조 제1항은 " 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다. "고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제19조 제1항은 " 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 “관리규약준칙”이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다. "고 규정하고 있으며 동법 시행령 제19조 제1항 제1호에는 " 입주자등의 권리 및 의무(제2항에 따른 의무를 포함한다)."고 규정하고 있다.
위 근거 규정에 따라서 관리규약은 입주민들이 만든 자치규약으로서 법적 구속력을 갖는다.
주차관리비는 일반적으로 관리규약에 근거하여 부과되는 비용으로, 공동주택관리법 제23조는 " 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다. "고 규정하고 있다.
<의무관리대상 공동주택은> 공동주택관리법 제2조 제1항 제2호에 다음과 같이 규정하고 있다.
“의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.
가. 300세대 이상의 공동주택
나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택
대법원은 "공동주택의 관리규약은 구분소유자들 사이의 규약으로서 그 효력이 인정된다"고 판시하고 있다(대법원 2004다2243 판결). 다만, 관리규약이 강행법규에 위배되거나 구분소유자의 권리를 과도하게 제한하지 않는 범위 내에서 유효하다.
2. 부당이득반환청구권의 성립 요건과 입증책임
의뢰인의 사례는 법적으로 부당이득반환청구권의 문제이다.
민법 제741조는 "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 규정하고 있다.
부당이득반환청구권이 성립하기 위해서는 ①이득의 존재, ②손해의 존재, ③이득과 손해 간의 인과관계, ④법률상 원인의 부존재라는 요건이 충족되어야 한다.
의뢰인의 경우, 관리사무소에 2대 등록을 명확히 했음에도 3대분의 주차관리비를 계속 징수한 것은 법률상 원인 없는 이득에 해당할 가능성이 높다.
3. 관리규약 위반과 관리비 분쟁 해결 방안
#. 관리사무소와의 협의: 우선 관리사무소에 부과 내역 오류를 설명하고 시정을 요청한다.
#. 입주자대표회의 제소: 관리사무소와 협의가 되지 않을 경우, 입주자대표회의에 문제를 제기할 수 있다.
#. 지방자치단체 신고: 공동주택관리법 제93조의2(공동주택 관리비리 신고센터의 설치 등)
① 국토교통부장관은 공동주택 관리비리와 관련된 불법행위 신고의 접수ㆍ처리 등에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 공동주택 관리비리 신고센터(이하 “신고센터”라 한다)를 설치ㆍ운영할 수 있다.
② 신고센터는 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 공동주택관리의 불법행위와 관련된 신고의 상담 및 접수
2. 해당 지방자치단체의 장에게 해당 신고사항에 대한 조사 및 조치 요구
3. 신고인에게 조사 및 조치 결과의 요지 등 통보
③ 공동주택관리와 관련하여 불법행위를 인지한 자는 신고센터에 그 사실을 신고할 수 있다. 이 경우 신고를 하려는 자는 자신의 인적사항과 신고의 취지ㆍ이유ㆍ내용을 적고 서명한 문서와 함께 신고 대상 및 증거 등을 제출하여야 한다.
④ 제2항제2호에 따른 요구를 받은 지방자치단체의 장은 신속하게 해당 요구에 따른 조사 및 조치를 완료하고 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 국토교통부장관에게 통보하여야 하며, 국토교통부장관은 통보를 받은 경우 즉시 신고자에게 그 결과의 요지를 알려야 한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 신고센터의 설치ㆍ운영ㆍ업무ㆍ신고 및 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
#. 소송 제기: 위의 방법으로 해결되지 않을 경우, 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있다.
4. 법적 대응 방안
#. 증거 수집: 차량 등록 변경 신청서, 관리비 납부 내역, 차량 양도 증빙 서류 등을 수집한다.
#. 내용증명 발송: 관리사무소에 부당이득 반환을 요구하는 내용증명을 발송한다.
#. 소액심판 청구: 소액심판(3천만원 이하의 금전 청구)을 통해 비교적 간단하게 해결할 수 있다.
#. 민사소송 제기: 내용증명에도 응하지 않을 경우, 부당이득반환청구 소송을 제기한다.
5. 부당이득반환청구 소송에서의 입증책임의 문제
부당이득반환청구 소송에서는 입증책임이 중요한 쟁점이 된다. 대법원은 "부당이득반환청구권의 성립요건에 관한 입증책임은 원칙적으로 그 청구권의 발생을 주장하는 자에게 있으나, 일단 부당이득의 요건사실이 증명되면 상대방이 그 이득을 법률상 원인에 의하여 보유할 수 있다는 사실을 증명하여야 한다"고 판시하고 있다(대법원 2009다15602 판결).
- 차량 등록 변경 신청서 및 접수 증빙
- 친척에게 차량을 양도했음을 증명하는 서류(양도증명서, 명의이전 서류 등)
- 관리비 납부 내역(13개월간 3대분 주차관리비 납부 증빙)
- 관리사무소와의 소통 기록(이메일, 문자, 방문 기록 등)
이러한 증거를 통해 의뢰인이 차량 등록 변경을 명확히 통보했음에도 관리사무소가 계속해서 3대분의 주차관리비를 부과했다는 사실이 입증되면, 관리사무소 측에서 그 이득을 보유할 법률상 원인이 있음을 입증해야 한다.
대법원은 "부당이득반환청구에 있어서 법률상 원인의 부존재에 관한 입증책임은 원칙적으로 그 청구자에게 있으나, 그 이득이 법률상 원인 없이 발생하였다는 점에 관하여 일응의 증명이 있으면 상대방이 그 이득을 법률상 원인에 의하여 보유할 수 있다는 사실을 증명하여야 한다"고 판시하고 있다(대법원 2008다97218 판결).
이는 의뢰인이 차량 등록 변경을 통보했다는 사실과 그럼에도 불구하고 3대분의 주차관리비가 부과되었다는 사실을 입증하면, 관리사무소가 그 이득을 보유할 법률상 원인이 있었음을 입증해야 함을 의미한다.
민사소송과 상업등기 원스톱 상속 및 증여를 주 업무로 하고 있습니다. 문의하실 분들은 아래 연락처로 전화 주셔요.
엘케이 법무사 사무소 : 서울특별시 강남구 봉은사로 129, 거평타운 926호
02-545-3222